来源： 斯盖园区智库
01
商业地产的整体衰败，令人唏嘘
疫情结束后已经2年了，最大的感受之一，就是我们周边的商业地产一个接一个的萎缩、甚至衰败，曾经的繁华和火爆，似乎都被泼了一盆冷水，大幅度降温。大家都以为企业收缩了、消费者去旅游了，事实上文旅商业更惨，国内各种失败的文化商业街区比比皆是，即使在大上海，曾经是网红文旅商业街区，现在很多也关门大吉了，仿佛一夜之间，大家都不去逛街了。
很多人直接把这一切归于电商的野蛮生长，我们今天不谈电商带来的冲击，事实上，都市文创园区的不断蜕变，功能不断升级、才是商业地产最大的威胁。
02
地球已经挡不住文创园的“花枝招展”了
下面，我们来看看几个“花枝招展”的文创园，由于篇幅有限，仅列举几个，但已经足以见证文创园的发展趋势。
● 佛山禅桂坊
作为佛山市重点项目、佛山古镇建设重点项目、佛山首个数字视听文化产业园，禅桂坊·数字视听文化产业园蜕去了“工业锈迹”，以打造“佛山青年的理想生活”为主题，摇身一变成为一个集文化创意、休闲娱乐等多种业态为一体的潮流青年新地标，是禅城区“百千万工程”和美乡村微改造十大样板的园区提升样板。
禅桂坊园区投资改造的佛山首个网红菜市场——禅桂街市，一个更具创造力、吸引力、生命力的策展型菜市场新场景。
禅桂坊从原有的旧厂房提升为复合型商业社交中心，并同步带动周边村级产业层次提升，有力推动老城区焕发新活力。
● 龙徽1910文化创意产业园
龙徽1910文化创意产业园由老酒厂改造而成，是北京市首批保护利用老旧厂房拓展文化空间项目。
园区拆掉临街围墙、栅栏，打破了老旧厂区与街区、社区的物理边界，形成全天候开放式、步行式的街区空间，为居民提供更多休闲、体验、消费的场景。
老酒厂的锅炉房已成为北京市最大且唯一拥有国际级标准赛道的攀岩馆；曾经的原材料库房已成为拥有小剧场、书店、美食、特色零售等业态的文创商业街区；曾经的酿酒工人生活、休息的老旧宿舍，已成为特色美食街区。
● 郎园Station国际文化社区
北京纺织仓库转型而来，打造成为7x24H一站式的城市复合空间，引进文化、影视、设计、艺术、科技研发等新业态，满足产业、文化、城市公共服务等多重功能。
公共文化休闲中心、复合式剧场、城市书房、图书馆、创新办公、综合文化IP场景体验、设计师聚落、体育文化、青少年教育、设计师酒店等业态聚集于此，辅以特色国际文化餐饮、文化消费等商业业态，形成中央商街，创意步行街等网红商业。
● 上海EKA天物文创园
园区曾是1869年的海关浦东工厂，后为1928年成立的上海航海仪器厂和中船航海科技公司的工业遗存，共占地100亩。街区也先后获得长三角地区“最美公共文化空间大赛”网络人气奖，“百佳公共文化空间”称号，登顶大众点评上海热门商场榜TOR1，获评“年变潮流街区(shang hai Wow)”，“上海市民家门口的好去处”、上海市级旅游休闲街区、上海时尚空间、上海市工业旅游景点等。
● 上海智慧湾
园区全称是智慧湾科创园（上海）国家文化和科技融合示范基地，通过对集装箱文化的规划和打造，成为了上海著名的网红创意商业打卡地，更是文化和科技融合的创意设计集聚区，已经孕育了许多首创事例。除了星巴克集装箱咖啡概念店，还有3D打印主题博物馆、3D打印混凝土步行桥、大型3D打印蒙娜丽莎像素画等。
这些园区在当地可谓抢尽风头，成为流量之王，周边的传统商业街区和购物中心，已经备受冷落，而园区的商业街区里，无论是工作日还是假日，都是熙熙攘攘，这叫商业地产的老板们怎么坐得住。
03
都市文创园先天性的优势，让商业地产何去何从？
事实上，根据我们的研究，都市文创园的“花枝招展”，也是其转型升级探索的必然之选。其实这些园区的整体运营，也曾经面临巨大的考验和挑战。
都市文创园有着3大先天性的优势，在转型升级的模式上，必然对传统商业地产构成巨大的威胁。这3大点可概括为以下内容：
● 工业遗址的文化传承，与生俱来的独一无二
大多数此类园区，都是从工业遗址转型改建而来，工业文化符号结合现代建筑元素，形成了独特的都市风景，并逐渐成为一种时尚文化。这些对现在的90后和00后来说，都具有强烈的视觉冲击力，远比传统概念打造出的商业购物中心更具有吸引力。
● 从厂区到园区，先天的规模和空间优势构成了网红街区
很多老厂房园区所占地规模往往超过100亩，改造后形成了一个板块概念，结合原有的道路街巷，构成了一个低容积率的“商业集镇”的模式，非常适合商业游乐和文旅项目，这得天独厚的优势，对于打造主题特色街区来说，是非常容易的。
新规划建设的商业地产和街区，往往受限于用地范围，没办法做到内部街区的网格化，从空间规模上就很难与园区商业街PK。
● 从文创产业到文旅商业，产业标签带来源源不断的商业流量
文创园区的主题定位于文化创意或文化科技，结合现代的数字经济概念，形成了特有的主题业态，延伸到文化商业、文旅商业等，充分体现了文创产业的外延性，构建了“产业+商业+文旅”的全产业链生态融合发展模式，这让商业有了“产业根基”，更让产业有了“商业舞台”，可同时带来产业流量和商业流量、文旅流量，这个生态圈是传统商业地产无法复制和替代的，流量优势更是遥遥领先。
以上是我们对都市文创园区发展演变、转型升级的一些洞察和研究，希望广大同行多多指正。事实上，文创园“卷”残周边商业地产、“卷”死商业街区，都是一种无奈之举，如果原地踏步，永不升级，传统商业地产被时代抛弃是早晚的事。
问 文创园， 是怎么“卷”死商业地产的？