地方国资开启房产抛售潮，传递怎样的信号？

按照一般人的理解，地方政府应该是房价的“守护者”才对啊。土地财政依赖了这么多年，房价下跌对地方政府有百害而无一利，他们为什么要“自毁长城”？

更奇怪的是地域分布。

这场抛售潮的主力并非来自房地产泡沫最大的东南沿海城市，而是东北、西部地区和中部省份。大连、吉林、天津、兰州、四川……这些地方的国资平台仿佛约好了一样，同时开始“甩货”。

为什么？这背后到底隐藏着怎样的信号？

要理解当下，不妨跟随政智堂将目光投向两千多年前的汉武帝时期。

汉武帝连年征伐匈奴，国库空虚，怎么办？这位雄才大略的皇帝想出了一招妙棋——盐铁专营。

在此之前，煮盐、冶铁都是民间买卖，政府只收税。但汉武帝大手一挥，将这些最赚钱的行业全部收归国有。结果如何？政府确实短期内获得了巨额收入，支撑了对匈奴的战争。但副作用也随之而来：官营铁器质量低劣、价格高昂，农民买不起好农具，生产效率不升反降。

到了汉昭帝时期，一场著名的“盐铁会议”召开。贤良文学们一针见血地指出：“今郡国有盐铁、酒榷、均输，与民争利。”意思是政府与民争利，最终会损害整个经济的活力。

历史总是惊人的相似。

过去二十年间，中国地方政府通过各种平台公司大量持有房地产，本质上也是一种新型的“盐铁专营”。只不过专营的对象从盐铁变成了土地和房产。

这套模式在城镇化高速发展期确实有效——政府卖地收入丰厚，国企持有房产不断升值，银行抵押物价值充足，形成了一个完美的闭环。

但所有的闭环都有被打破的一天。

当人口红利见顶，当城镇化速度放缓，当经济增速换挡，这个闭环就开始出现裂痕。今天的国资抛售房产，某种意义上正是新时代的“盐铁会议”——政府正在从与民争利的领域战略性撤退。

这不是溃败，而是调整；不是恐慌，而是清醒。

理解地方国资为何选择在这个时间点集体抛售房产，需要把握三个关键词：财政压力、资产轮动和政策导向。

财政压力：地方政府的“钱袋子”危机

先看一组数据：2024年全国政府性基金预算收入同比下降约12.2%，其中国有土地使用权出让收入（主要卖地收入）同比下降16%。一些中西部省份的降幅甚至超过30%。

这是什么概念？相当于一个年收入10万元的家庭，突然变成了7万元。而家庭的固定支出（公务员工资、基建维护、民生保障等）却一分不能少。

钱从哪里来？

无非三个渠道：上面给、自己赚、借。

“上面给”的转移支付有限；

“借”已经让地方政府债台高筑；

唯一的选择就是“自己赚”——盘活手中的存量资产。

而房产，正是地方政府手中最大的一块“硬资产”。

资产轮动：从“不动产”到“动产”

更深层次的逻辑是资产形态的转变。

在经济增长的高速期，持有“不动产”是明智的——因为资产价格在持续上涨。但在经济转型期，“流动性”比“资产规模”更重要。

这就好比一个人，在太平盛世应该多买田地房产（不动产），但在战乱逃难时，就必须把房产换成金银细软（动产）。

现在的地方政府，正处于从“太平盛世”向“转型阵痛期”过渡的阶段。他们需要的是什么？是随时可以动用的现金，而不是一堆看似价值连城却难以变现的钢筋水泥。

这就是一场静悄悄的资产大轮动：从僵化的“不动产”转向灵活的“动产”。

政策导向：中央的“闲置资产盘活”战略

如果你关注政策动向，会发现从2022年开始，国务院办公厅就多次发文要求“进一步盘活存量资产，扩大有效投资”。

2023年，财政部更是直接印发《指导意见》，要求加快地方政府存量资产盘活利用。

具体的措施包括：基础设施REITs（房地产投资信托基金）、PPP模式、资产证券化等。

说得直白点：中央正在鼓励地方把能卖的都卖了，把死资产变成活钱。

在这个大背景下，地方国资抛售房产就不再是个别行为，而是一场自上而下的统一行动。

细心的读者已经发现，这波抛售潮中，东南沿海城市的身影并不多见，反而是东北、西部地区和中部省份在唱主角。

为什么？

这背后揭示的是中国房地产市场的深层分化。

东三省曾经是中国的重工业基地，也是城镇化起步最早的地区。但近年来，人口持续外流已成为不争的事实。

第七次人口普查数据显示，东北三省十年间人口净流出超过1000万。这是什么概念？相当于整个东莞市的人口搬空了。

人走了，房子留给谁？

在东北，出现了大量“有价无市”的房产。挂牌价可能还在1万元/平，但真正能成交的价格可能只有5000元/平，甚至更低。

这种情况下，国资选择“割肉离场”反而是明智的：现在卖虽然亏，但再过几年，可能连买家都找不到了。

西部地区的情况略有不同。在“西部大开发”和“脱贫攻坚”的政策红利下，许多西部地区在过去十年经历了基础设施建设的高潮。

新城、新区如雨后春笋般拔地而起。但这些新区的共同问题是：产业支撑不足，人口导入缓慢。

结果就是：房子建好了，人没来。

甘肃某个县级市，新建的开发区能容纳10万人，实际入住不到2万。夜幕降临时，整个新区漆黑一片，被当地人称为“鬼城”。

这些地方的国资平台手中积压了大量闲置房产，如今到了必须“清理库存”的时候。

反观东南沿海，虽然房价更高，泡沫更大，但为什么国资抛售的案例相对较少？

答案在于人口净流入。

深圳、杭州、苏州等城市，每年都能吸引大量年轻人口流入。这些新移民构成了房地产市场的天然“接盘侠”。

更重要的是，沿海地区经济活力强，地方政府财政压力相对较小，没有必要急于抛售资产。

这就形成了一个有趣的悖论：越是需要卖房的地方，越卖不掉；越是不需要卖房的地方，反而越不急着卖。

而在这场抛售潮中，银行特别是农信行成为了绝对的主力军。

为什么银行会有这么多房产？这要从银行的业务本质说起。

近年来，随着经济下行，部分购房者出现断供。银行收回抵押房产，通过法拍程序处置。

但在三四线城市，法拍房同样面临“有价无市”的困境。流拍多次后，银行不得不自己持有这些房产，从“银行”变成了“房东”。

吉林银行的2000多套房产、天津银行的1200套房产，大部分都是这么来的。

值得注意的是，农信行（农村信用合作社）成为了这波抛售潮中最为积极的参与者。

为什么？

因为农信行主要服务于县域经济和农村地区，本身就承担着更多的政策性任务，盈利能力相对较弱。

与此同时，农信行在过去的房地产狂欢中，也大量参与了房地产相关贷款。如今泡沫退去，它们的不良率压力最大，自然最有动力处置手中的房产资产。

地方国资批量抛售房产，传递出的最明确信号就是：中国经济的“去地产化”已经不可逆转。

即将迎来的房产税则是悬在头顶的达摩克利斯之剑！

房产税的开征只是时间问题。

很多读者私信留言表示不信，甚至表明的理由是“有房的人占大多数，政府不敢得罪大多数人”。

这种逻辑看似有理，实则大谬。

首先，政府开征房产税不是为了“得罪人”，而是为了建立地方财政收入的长效机制。在土地财政难以为继的背景下，房产税是必然的选择。

其次，地方国资当前抛售房产的行为，实际上是在为房产税的开征清理障碍——政府自己都不持有大量房产了，出台房产税政策时受到的利益羁绊自然就少了。

更深层次的转变在于资产形态的革新。

地方国资抛售房产，并不是简单的“卖房子”，而是资产证券化的一种形式。

所谓资产证券化，就是把缺乏流动性但能够产生稳定现金流的资产，通过结构化设计，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券。

举个例子：某地方政府手中有1000套闲置公租房，每年租金收入5000万元。如果直接卖房，可能只能卖10亿元。但如果把这些房产打包成REITs产品发行，可能估值能达到15亿元。

这就是为什么中央要推动“闲置资产证券化”的原因——它能够实现资产价值的最大化。

回到开头，地方国资的大规模抛售，将对房地产市场产生深远影响？

1.价格重构：国资定价的标杆效应

当国资以市场价的5折抛售房产时，实际上是在为所在区域的房价重新定价。

这就像拍卖行里的“起拍价”，一旦有人以某个价格成交，这个价格就会成为市场的新基准。

可以预见，这些国资抛售的房产将成为所在区域的价格锚，拉动整个区域的房价重心下移。

2.供需逆转：从“短缺”到“过剩”的心理转变

更重要的是心理层面的影响。

过去二十年，中国人对房地产的认知一直是“稀缺资源”。但地方国资的抛售行为，彻底打破了这种认知。

原来政府手里有这么多房子！原来他们也在急着卖房！

这种心理转变将从根本上改变市场预期，从“怕买不到”转向“怕买贵了”。

3.价值回归：从“投机品”到“消费品”

最终，房地产将回归其本质——居住属性。

当投机属性被剥离，房价将逐渐向其使用价值回归。这个回归过程可能是痛苦的，但却是必要的。

就像股票市场，只有当泡沫被挤出，价值投资才会成为主流。

有人问了，面对这场深刻的变革，我们该如何应对？

如果你持有多套房产，特别是三四线城市的房产，现在是时候重新审视你的资产配置了。

房产在未来很可能不再是“增值资产”，而只是“耐用消费品”。把过多的财富集中在房产上，无异于把鸡蛋放在一个正在漏水的篮子里。

分散投资、降低房地产占比应该是明智之选。

对于尚未购房的刚需群体，这或许是一个好消息。

随着房价泡沫的挤出，住房的可负担性正在提高。

选择那些人口净流入、产业支撑强的城市和区域，避开那些人口外流、产业空洞的地区。

而房地产时代的结束，也意味着新机会的开启。

地方国资抛售房产回收的资金，最终会投向哪里？人工智能、新能源、半导体、生物医药等战略性新兴产业则成为下一个投资热点。

聪明的投资者应该顺势而为，把目光从房地产转向这些代表未来方向的领域。

如果我们把视野再放大一些，会发现地方国资抛售房产只是中国经济转型的一个缩影。

过去依赖“土地财政”的模式已经走到尽头，取而代之的将是“股权财政”。

什么是股权财政？

就是地方政府通过持有新兴产业企业的股权，分享企业成长的红利，从而获得可持续的财政收入。

合肥市政府就是这方面的典范。通过投资京东方、长鑫存储、蔚来汽车等企业，合肥获得了丰厚的投资回报，实现了从“土地财政”到“股权财政”的成功转型。

现在的地方国资抛售房产，回笼资金，很大程度上正是在为转向“股权财政”准备弹药。

地方国资批量甩卖房产，看似是房地产时代的终结，实则是新经济周期的开始。

这就像1998年的国企改革，当时数以千万计的工人下岗，短期内阵痛剧烈。但正是那场改革，为中国加入WTO、开启经济黄金十年扫清了障碍。

今天，我们正在经历一场类似的变革。

房地产作为经济引擎的时代正在落幕，科技创新、产业升级将成为新的增长动力。

阵痛难免，但前途光明。

对于我们而言，理解这场变革的深层逻辑，顺应时代的发展趋势，及时调整自己的资产配置和职业规划，才是明智之举。

不要为逝去的时代叹息，而要为到来的新时代做好准备。

因为，结束即是开始。

2025年即将过去，2026年充满了更多希望，关注我！尽全力帮助你找到有确定性的方向、趋势、研判。
来源：政智堂